Las arras en un contrato son una figura jurídica clave en cualquier acuerdo de compraventa, especialmente en el mercado inmobiliario. Si estás pensando en firmar un contrato privado de compraventa, es fundamental que conozcas qué tipos de arras existen, cuáles son sus efectos y cómo pueden afectar a tus derechos y obligaciones.
¿Qué son las arras en un contrato?
El artículo 1454 del Código Civil establece que las arras son una cantidad de dinero entregada en señal o prueba de la celebración de un contrato de compraventa. Estas tienen una función muy concreta: confirmar el acuerdo y regular las consecuencias en caso de incumplimiento o desistimiento.
Naturaleza jurídica de las arras
Las arras suelen tener una naturaleza confirmatoria, es decir, acreditan que el contrato ha sido celebrado y representan un anticipo del precio pactado. No obstante, dependiendo del pacto entre las partes, también pueden asumir otras funciones más específicas.
Tipos de arras
1. Arras confirmatorias
Según el artículo 343 del Código de Comercio, las arras confirmatorias son aquellas que se entregan a cuenta del precio y como prueba de la perfección del contrato. No permiten desistir del acuerdo.
2. Arras penitenciales
Están reguladas en el artículo 1454 del Código Civil. Este tipo de arras permiten a cualquiera de las partes la resolución del contrato:
- Si desiste el comprador, pierde la cantidad entregada.
- Si desiste el vendedor, debe devolver el doble de lo recibido.
3. Arras penales
Funcionan como una cláusula penal. Según el artículo 1152 del Código Civil, se pacta una suma que deberá pagar la parte que incumpla. Esta suma sustituye a la indemnización de daños y perjuicios, salvo pacto en contrario. El artículo 1153 especifica que:
- El deudor no puede liberarse pagando la pena si no se ha pactado expresamente.
- El acreedor no puede exigir simultáneamente el cumplimiento y la pena, salvo pacto.
Efectos de la rescisión del contrato con arras
Dependiendo del tipo de arras pactado, la resolución del contrato puede tener diferentes consecuencias:
- Si el comprador rescinde, perderá el importe entregado como señal.
- Si es el vendedor quien incumple, deberá devolver el doble de lo recibido.
Estos efectos están especialmente vigentes en los contratos que incluyen arras penitenciales, ya que es el único tipo que regula el desistimiento unilateral.
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