El rol del presidente comunidad de propietarios es, sin duda, uno de los más importantes dentro de la gestión de un edificio. Su figura es esencial para el buen funcionamiento de la comunidad, asumiendo tanto la representación legal como diversas funciones ejecutivas. En nuestro despacho de Madrid, te ofrecemos la información más relevante sobre sus requisitos, nombramiento, atribuciones y responsabilidades.
El Rol Esencial y Completo del Presidente en tu Comunidad
Nombramiento del presidente
El presidente ostenta legalmente la representación de la comunidad, tanto en juicio como fuera de él, en todos los asuntos que le afecten, según lo establece el artículo 13.3 de la LPH. Además, la ley prevé que puede asumir las funciones de secretario y administrador, a menos que los estatutos o la junta de propietarios decidan lo contrario por acuerdo mayoritario. Corresponde a la junta de propietarios el nombramiento del presidente y de los demás órganos de la comunidad, mediante acuerdo mayoritario o, subsidiariamente, por turno rotatorio o sorteo.
Requisitos para ser presidente
Es indispensable que el presidente nombrado sea propietario de la comunidad, tal como exige el artículo 13.2 de la LPH. Un acuerdo de la junta que nombre a alguien que no cumpla esta condición puede ser anulado. Sin embargo, no es necesario que la titularidad esté inscrita en el Registro de la Propiedad, ya que las anotaciones registrales son meramente declarativas.
La jurisprudencia ha rechazado la legitimidad de nombrar a un presidente que no sea propietario. También se ha considerado que no pueden actuar como presidentes los menores o incapaces, ni siquiera a través de sus representantes legales. En algunos casos, se ha admitido que un familiar directo del propietario, como el hijo o el cónyuge, pueda ejercer como presidente, aunque esta solución ha sido cuestionada por una aplicación rigurosa de la norma.
Personas jurídicas, usufructuarios y herederos
En el caso de propiedades pertenecientes a entidades jurídicas, la doctrina y la jurisprudencia han admitido que el cargo de presidente puede recaer en las personas que ostentan la representación legal de dicha entidad. No obstante, este criterio debería ceder si el apoderamiento de la entidad finaliza durante el mandato. En nuestra opinión, la presidencia debería recaer sobre la propia entidad jurídica, aunque sus funciones sean ejercidas por su representante legal. La validez de un acuerdo que concede las funciones de presidente a una comisión gestora es, en ocasiones, dudosa.
En cuanto a los usufructuarios, la posibilidad de que ocupen el cargo de presidente se descarta, ya que no poseen la condición de propietario. La LPH (artículo 15.1) reconoce al usufructuario el derecho de voto solo si el nudo propietario no se opone y siempre que no se trate de acuerdos especiales o de obras extraordinarias. Sin embargo, se ha admitido la condición de presidente al coheredero de un inmueble que forma parte de una herencia yacente, incluso antes de la partición y adjudicación del bien. Este es un acto de riguroso dominio sobre bienes concretos de la herencia, para el cual los coherederos están facultados.
Procedimiento de elección y quórum
El presidente debe ser elegido por libre elección mediante acuerdo de la junta de propietarios. Subsidiariamente, la LPH (artículo 13.2) contempla la posibilidad de un modelo de elección por sorteo o por turno rotatorio. La reiteración del nombramiento del mismo propietario no se considera improcedente si así lo decide anualmente la junta. Los estatutos o la propia junta pueden prever otros sistemas de elección, ya que la norma no lo prohíbe.
En situaciones donde la junta no pueda designar al presidente, se puede acudir al órgano judicial mediante un procedimiento de equidad. Para la adopción del acuerdo de nombramiento se requiere el voto favorable de la mayoría de los propietarios que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación. En segunda convocatoria, basta la aprobación de la mayoría de los asistentes, siempre que esta represente más de la mitad del valor de las cuotas presentes. La nulidad de un acuerdo de elección por no alcanzar las cuotas de participación exigidas ha sido declarada por los tribunales.
Aceptación del cargo y sus implicaciones
La LPH (artículo 13.2) establece la obligatoriedad de aceptar el cargo de presidente. El acuerdo de nombramiento es ejecutivo, incluso si se impugna, a menos que el juez disponga cautelarmente su suspensión. Si el propietario nombrado no está de acuerdo, puede solicitar auxilio judicial en un juicio de equidad (número 4575 en la legislación). El plazo para acudir al juez es de un mes desde el acceso al cargo, que para los ausentes se cuenta desde que tuvieron conocimiento de la designación.
El nombrado debe continuar en el cargo hasta que haya una resolución judicial firme. Un juez puede admitir el relevo si existen hechos objetivos que impidan el desarrollo normal de las funciones, como razones físicas o psicológicas, o residir lejos de la finca. Si la resolución es favorable, el juez designará un sustituto provisional hasta una nueva designación de la junta. La jurisprudencia catalana establece que la junta de propietarios debe considerar la procedencia de los motivos «fundamentados» para eximir del cargo.
Remuneración del presidente
La LPH no especifica si el cargo de presidente comunidad de propietarios es retribuido o gratuito, pero se presume gratuito por aplicación analógica de las normas del mandato (artículo 1711 del Código Civil). Sin embargo, esto no impide que el presidente pueda percibir una contraprestación o compensaciones por gastos o perjuicios concretos derivados del ejercicio de su cargo. Se ha reconocido la validez de la remuneración del cargo, especialmente cuando el presidente asume también las funciones de administrador o secretario de la comunidad, justificándose por el servicio continuado y la complejidad de las tareas.
Las sentencias han admitido la compensación por desembolsos realizados en representación de la comunidad, sin que ello desvirtúe el carácter gratuito del cargo. En Cataluña, la ley establece expresamente el carácter gratuito del cargo, pero reconoce el derecho a resarcirse de los gastos ocasionados por su ejercicio.
Duración y prórroga del cargo
Salvo que los estatutos prevean algo distinto, el nombramiento del presidente y de los demás órganos de la comunidad es por un plazo de un año, según el artículo 13.7 de la LPH. La ley no limita el número de nombramientos consecutivos para el mismo propietario, permitiendo que la junta decida libremente.
No se considera nulo un nombramiento indefinido, ya que cualquier copropietario puede solicitar el cese y la renovación del cargo al finalizar el año. El cargo no cesa automáticamente al cumplirse el año, sino que se *prorroga* hasta la siguiente junta ordinaria anual, que debe celebrarse cada año. Esta prórroga tácita es común y justificada por la organización de las comunidades.
Los tribunales han señalado que los cargos no cesan automáticamente por exceder el período anual, ya que esto podría causar perjuicios desproporcionados a la organización vecinal. Se ha admitido que, incluso si los estatutos prevén un cese automático, los cargos deben continuar con sus responsabilidades hasta que haya nuevos nombramientos. La normativa catalana establece que los cargos duran un año y se entienden prorrogados hasta la siguiente junta ordinaria, lo cual es una solución más realista y apropiada.
Extinción del cargo
El presidente puede ser removido del cargo en cualquier momento antes de la expiración del plazo anual, mediante un acuerdo adoptado en junta extraordinaria de propietarios. Para ello, basta con alcanzar las mayorías ordinarias requeridas para su designación. La LPH (artículo 13.7) no exige que la remoción se fundamente en causas determinadas o justificadas de forma especial. En el caso de fallecimiento del presidente, el cargo termina automáticamente, y la junta debe tomar la decisión más conveniente una vez que se tenga conocimiento del hecho, de lo cual los herederos tienen la obligación de informar.
En este último escenario, la figura del vicepresidente adquiere pleno sentido, ya que su función es la de sustituir al presidente en caso de ausencia, vacante o imposibilidad, según el artículo 13.4 de la LPH. La remoción del presidente es una facultad discrecional de la junta, siempre que se sigan los procedimientos y mayorías establecidos para garantizar la legalidad del proceso.
Atribuciones del presidente
El presidente, como órgano unipersonal, ostenta legalmente la representación de la comunidad tanto en juicio como fuera de él, sin limitaciones en cuanto a asuntos, trascendencia económica o procedimientos, según el artículo 13.3 de la LPH. Su función es principalmente de representación orgánica de la comunidad, no meramente voluntaria.
Sin embargo, esta representación no legitima al presidente para cualquier actuación por sí solo, sin la voluntad de la comunidad. No puede suplir o corregir la voluntad expresada por la junta de propietarios en juntas ordinarias o extraordinarias.
Legitimación activa del presidente
La atribución al presidente de la representación de la comunidad en «todos» los asuntos que la afectan ha generado debate sobre la necesidad de un acuerdo previo de la junta para legitimar sus actuaciones judiciales. Aunque la representación es orgánica, la LPH (artículo 14.e) otorga a la junta la competencia para conocer y decidir sobre los asuntos de interés general de la comunidad.
La doctrina jurisprudencial más reciente exige un acuerdo previo de la junta que autorice expresamente al presidente para ejercer acciones judiciales. Sin embargo, se ha debatido si esta autorización debe ser necesariamente previa o si puede subsanarse durante el procedimiento, especialmente por razones de urgencia. Los tribunales han sido flexibles en Cataluña, entendiendo que el presidente está legitimado si no se prueba que actúa en contra de la voluntad de la junta.
Es clara la exigencia de autorización previa y expresa de la junta para instar la acción de cesación contra propietarios por actividades prohibidas. No obstante, para la reclamación de deudas a copropietarios morosos, el acuerdo de autorización no siempre es necesario, ya que la aprobación de la liquidación anual de cuentas por la junta conlleva implícitamente la autorización para la reclamación.
Legitimación pasiva y otras facultades
El presidente está legitimado pasivamente cuando la comunidad es demandada y el asunto afecta a esta. Sin embargo, no tiene facultad para allanarse a la demanda sin un acuerdo expreso de la junta. La comunidad, como ente sin personalidad jurídica, tiene capacidad para ser parte litigante y debe comparecer en juicio a través de su presidente, quien es la persona a la que la Ley atribuye su representación.
En cuanto a otras facultades, el presidente tiene la obligación de presidir las juntas de propietarios, convocar las reuniones ordinarias (al menos una vez al año) y las extraordinarias que considere convenientes para la comunidad. También debe cursar las instrucciones necesarias al secretario de la comunidad.
El presidente puede requerir a propietarios y ocupantes que cesen actividades prohibidas en los estatutos o que sean molestas, dañinas, insalubres, nocivas o peligrosas, advirtiendo incluso del inicio de acciones judiciales. Finalmente, el visto bueno del presidente en las actas y certificaciones tiene una trascendencia meramente formal de legitimidad, siendo el contenido responsabilidad de la secretaría.
Responsabilidad del presidente
El presidente comunidad de propietarios, como representante legal, está sujeto a responsabilidad por los actos realizados en el desempeño de sus funciones que causen daños o perjuicios a los intereses generales, a propietarios individuales o a terceros. Esta responsabilidad, de índole civil, se rige por los artículos 1101 y siguientes del Código Civil, y también puede ser penal si procede.
El presidente no es una autoridad, sino un representante de la comunidad. Cualquier extralimitación en sus funciones está sujeta a las responsabilidades derivadas ante la junta. Si una actuación extralimitada no es aprobada por la junta, el presidente será responsable frente a terceros. Esta situación es común cuando el presidente asume las funciones de administrador sin ser un profesional.
La responsabilidad también puede surgir por omisión en sus obligaciones, como no atender el pago puntual de seguros o cuotas. En tales casos, el presidente no está eximido de responsabilidad y tiene la obligación de reparar los perjuicios causados por actuaciones dolosas o negligentes, o por omisión de la diligencia necesaria. Los tribunales han señalado que la responsabilidad puede implicar el pago de indemnizaciones por obras realizadas sin consentimiento de la junta.
Para exigir responsabilidad al presidente, es fundamental solicitar una junta general extraordinaria con la propuesta de demanda y el acuerdo de emprender acciones judiciales. La parte actora debe probar la transgresión dolosa o culpable de las obligaciones del cargo, el perjuicio causado y la relación de causalidad, que son requisitos esenciales para una pretensión indemnizatoria.
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