La modificación titularidad arrendamiento puede generar incertidumbre y conflictos. Es fundamental conocer cómo estos cambios afectan al contrato de alquiler, ya sea por enajenación de la vivienda, fallecimiento del arrendatario o cesión. En Manrique de Torres Abogados, cuenta con abogados especializados en derecho inmobiliario en Madrid, te ofrecemos la claridad legal necesaria para navegar estas situaciones.

Cambios de Propietario o Arrendatario en el Contrato de Alquiler

El contrato de arrendamiento se ve afectado por la alteración de la titularidad. La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) establece diferentes reglas según la fecha del contrato y la naturaleza de la modificación.

Enajenación de la Vivienda Arrendada

Cuando una vivienda arrendada se vende, el arrendatario puede ejercer el derecho de adquisición preferente o continuar con el arrendamiento. Esto implica que el nuevo adquirente se subrogará en la posición del arrendador.

Derecho de Adquisición Preferente

Si la vivienda se pone a la venta, el arrendatario tiene derecho a adquirirla con preferencia sobre otros compradores. Puede ejercer este derecho mediante el tanteo (antes de la transmisión) o el retracto (después de la transmisión). Sin embargo, las partes pueden haber pactado la renuncia a este derecho. La jurisprudencia aplica el derecho de adquisición preferente solo a la compraventa, excluyendo permutas, donaciones o ventas de cuotas indivisas.

Derecho de Tanteo

El arrendador debe notificar fehacientemente al arrendatario su intención de vender la finca. El arrendatario puede ejercer el derecho de tanteo en un plazo de 30 días naturales desde la notificación. Este plazo es de caducidad y no admite interrupción. La notificación debe incluir el precio y las condiciones esenciales de la transmisión, y sus efectos caducan a los 180 días si no se formaliza el contrato. La jurisprudencia ha indicado que la notificación no es necesaria si se prueba que el arrendatario ya conocía la operación de venta y sus condiciones esenciales.

Derecho de Retracto

El arrendatario puede ejercitar el derecho de retracto si no se le notificó previamente la venta, si la notificación omitió requisitos o si el precio efectivo de la compraventa es inferior al notificado. Para ejercer este derecho, el adquirente debe notificar fehacientemente al arrendatario las condiciones esenciales de la compraventa. El plazo de caducidad es de 30 días naturales desde esta notificación. El conocimiento extrarregistral pleno y circunstanciado de la transmisión por el arrendatario implica una renuncia tácita a ser notificado por el adquirente.

* La jurisprudencia indica que no procede el retracto si se acredita un contrato simulado de compraventa.
* El derecho de adquisición preferente del arrendatario prevalece sobre otros derechos similares, excepto el retracto del comunero o el retracto convencional inscrito anteriormente.
* Un tribunal ha determinado que la renuncia al derecho de retracto es válida solo cuando este se ha concretado y ha dejado de ser abstracto.
* En Madrid, la jurisprudencia ha establecido que el arrendatario retrayente de una vivienda en subasta judicial tiene derecho a indemnización por negativa a entregar la posesión.

Subrogación por Enajenación

La subrogación es la situación jurídica donde una persona adquiere los derechos y deberes de otra. En la enajenación de una vivienda arrendada, el adquirente se subroga en la posición del arrendador. La fecha de firma del contrato es relevante para determinar los efectos de la subrogación.

Para contratos suscritos a partir del 6 de marzo de 2019, el adquirente se subroga en derechos y obligaciones del arrendador, inscrito o no el arrendamiento. Si la duración pactada supera el plazo mínimo legal, el adquirente se subroga por el plazo convenido. El vendedor debe indemnizar al arrendatario si el adquirente no respeta el plazo pactado más allá del mínimo legal. Si se convino la extinción por venta, el adquirente solo se subroga por el plazo mínimo legal.

Para contratos entre 2013 y 2019, si el arrendamiento estaba inscrito antes de la transmisión, el adquirente se subroga. Si no estaba inscrito, y el adquirente es tercero hipotecario de buena fe (inscrito en el Registro), el arrendamiento se extingue. Si la finca no está inscrita, el comprador puede terminar el arrendamiento, debiendo dejar al arrendatario continuar tres meses y pagarle una indemnización por daños y perjuicios.

Resolución del Derecho del Arrendador

Existen circunstancias que conllevan la desaparición del derecho del arrendador. Estas pueden ser: retracto convencional, sustitución fideicomisaria, enajenación forzosa y opción de compra. Las consecuencias para el contrato de arrendamiento dependen de la fecha de su suscripción.

Propietario

Para contratos a partir del 6 de marzo de 2019, la resolución del derecho del arrendador propietario durante el plazo mínimo legal no afecta al arrendamiento. El arrendatario tiene derecho a continuar hasta que se cumpla dicho plazo. Si el plazo pactado es superior al mínimo legal y el derecho de propiedad se resuelve antes, el contrato se extingue, salvo que se hubiera inscrito antes el contrato.

Titular de un Derecho de Goce

Los arrendamientos otorgados por usufructuario, superficiario o titulares de derechos análogos de goce se extinguen al término de su derecho. Esta es la única situación donde el contrato puede tener una duración inferior al plazo mínimo legal.

Apariencia de Dueño

Para contratos a partir del 6 de marzo de 2019, los contratos concertados por el arrendatario de buena fe con quien parecía propietario (por estar en el Registro o por un estado de cosas imputable al verdadero propietario) continuarán hasta completar su plazo mínimo legal.

* Una reciente sentencia de un tribunal en Madrid estableció que el arrendamiento celebrado en 2014, se extingue si no está inscrito en el Registro de la Propiedad.
* Un tribunal ha señalado que la cesión en pago se considera un supuesto de resolución del derecho del arrendador.
* La jurisprudencia indica que en situaciones de crisis matrimonial, la LAU protege la vivienda familiar, priorizando la continuidad del que no es arrendatario formal.
* En Manrique de Torres Abogados, la jurisprudencia establece que la falta de comunicación de la voluntad de continuar en el uso de la vivienda por parte del cónyuge no arrendatario no es un incumplimiento que permita la resolución del contrato.

Fallecimiento del Arrendatario

El fallecimiento del arrendatario produce la extinción del contrato, salvo que existan personas con derecho a subrogarse. Estas personas deben ejercer expresamente este derecho. Las partes pueden pactar la no subrogación en caso de fallecimiento, pero no si los beneficiarios son vulnerables o menores.

Beneficiarios de la Subrogación

Pueden subrogarse: el cónyuge conviviente, la persona que haya convivido en relación de afectividad análoga al cónyuge (2 años de antelación o descendencia en común), descendientes, ascendientes o hermanos convivientes (2 años de antelación), o personas con discapacidad (65% o más, con parentesco hasta tercer grado y 2 años de convivencia). El orden de prelación establece prioridades, y en caso de igualdad, se resuelven por discapacidad, mayores cargas familiares o edad.

Plazo para Notificar

El arrendamiento se extingue si, en los tres meses desde el fallecimiento, el arrendador no recibe notificación escrita del hecho y de la identidad del subrogado. Si se produce la extinción, los que hubieran podido suceder están obligados solidariamente al pago de la renta de esos tres meses. La jurisprudencia actual ha flexibilizado los requisitos formales de esta notificación.

Cesión por el Arrendatario

La cesión implica la desvinculación del arrendatario original y su sustitución por otra persona. El cesionario se subroga en la posición del original. No es necesario que la cesión sea por escrito, pero sí el consentimiento del arrendador. La cesión inconsentida da derecho al arrendador a resolver el contrato.

Consentimiento para la Cesión

El consentimiento del arrendador debe ser escrito. Sin embargo, si el arrendador lo presta verbalmente, no puede negar la cesión. No es necesario que el consentimiento sea previo a la cesión.

Subarriendo

El subarriendo implica la introducción de un tercero en parte de la vivienda arrendada, manteniendo al arrendatario original vinculado al contrato. El subarriendo debe ser parcial y requiere el consentimiento escrito del arrendador. La falta de consentimiento faculta al arrendador para resolver el contrato. El precio del subarriendo no puede exceder el de la renta del arrendamiento. Se extinguirá cuando se extinga el contrato del arrendatario.

* La jurisprudencia ha señalado que la cesión inconsentida da derecho al arrendador a resolver el contrato.
* Un tribunal ha determinado que no se considera cesión si la vivienda se usa como domicilio social de una entidad sin ocupación real.
* La jurisprudencia en Madrid establece que el arrendador puede resolver el contrato por subarriendo inconsentido si un tercero ajeno al contrato ocupa la vivienda sin título legítimo.
* Un tribunal ha indicado que los derechos derivativos no pueden ir más allá de los originales.

Asesoramiento personalizado

La modificación titularidad arrendamiento es un área que exige un conocimiento preciso de la ley. En Manrique de Torres Abogados, estamos comprometidos a ofrecerte un asesoramiento experto. Si necesitas ayuda con un cambio de titularidad en tu arrendamiento, te ayudamos a comprender y gestionar todo el proceso.